합산배제 및 과세특례 신고

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합산배제 임대주택

합산배제 임대주택이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 '임대사업자')로서 과세기준일 현재 「소득세 법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록（이하 '사업자등록'）을 한 자가 임대하거나 소유하고 있는 아래 어느 하나에 해당하는 주택을 말함

건설임대 주택

「민간임대주택에 관한 특별법」 졔2조졔2호에 따른 민간 건설임대주택과 「공공주택 특별법」 제12조제1호의2에 따른 공공건설임대주택으로서 아래 조건에 해당하는 주택

건설임대 주택 - 주거전용면적, 주택수, 공시가격, 임대기간, 임대료 포함
주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간	임대료
149㎡ 이하	전국 2호이상	9억원 이하¹⁾	5년 이상²⁾	증가율 5% 이하³⁾

1)2호이상 주택 임대를 개시한 날(2호이상의 주택 임대개시일 이후 임대한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일) 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세표준일 현재 공시가격
2)민간건설임대주택의 경우 2018. 3. 31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정
3)임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제 44조 제4항에 따라 정한기준을 준용함.(2020.2.11. 개정)

매입임대주택

「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입
임대주택과 「공공주택 특별법」 제12조제1호의3에 따른 공공매입임대주택으로서 아래 조건에 해당하는 주택

매입임대 주택 - 주거전용면적, 주택수, 공시가격, 임대기간, 임대료 포함
주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간	임대료
-	전국 1호이상	6억원 이하¹⁾ (비수도권 3억원 이하)	5년 이상²⁾	증가율 5% 이하³⁾

1)해당 주택 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세 기준일 현재 공시가격
2)민간매입임대주택의 경우 2018. 3. 31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정
3)'19. 2. 12. 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용

기존임대주택

임대사업자의 지위에서 2005. 1. 5. 이전부터 임대하던 주택으로서 아래 요건을 갖춘 주택

기존임대주택 - 주거전용면적, 주택수, 공시가격, 임대기간 포함
주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간
국민주택규모 이하¹⁾	전국 2호이상	3억원 이하²⁾	5년 이상

1)전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역 외 읍·면 지역 100㎡)이하
2)해당 주택의 2005년도 과세기준일 현재 공시가격

미임대 민간건설임대주택

「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세기준일까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내인 민간건설임대주택으로서 아래 조건에 해당하는 주택

미임대 민간건설임대주택 - 주거전용면적, 주택수, 공시가격, 임대기간 포함
주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간
149㎡ 이하	-	9억원 이하^*	-

* 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격

리츠·펀드 매입임대주택

「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사 또는 「간접투자자산 운용업법」 제27조제3호에 따른 부동산간접투자기구가 '08년 1월 1일부터 '08년 12월 31일까지 취득 및 임대하는 비수도권 소재 매입임대주택으로서 아래 조건에 해당하는 주택

리츠·펀드 매입임대주택 - 주거전용면적, 주택수, 공시가격, 임대기간 포함
주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간
149㎡ 이하	비수도권 5호이상	6억원 이하^*	10년 이상

* 2008년도 과세기준일의 공시가격

미분양 매입임대주택

비수도권 소재 매입임대주택(미분양주택^*으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정)으로 아래 조건에 해당하는 주택

* 주택법 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자 계약일이 지난 주택단지에서 '08. 6. 10.까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택

미분양 매입임대주택 - 주거전용면적, 주택수, 공시가격, 임대기간 포함
주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간
149㎡ 이하	비수도권 5호이상	3억원 이하^*	5년 이상

* 5호이상 주택의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고연도의 과세기준일 현재 공시가격

건설임대주택 중 장기일반민간주택 등(준공공임대주택 등)

건설임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(기업형임대주택) 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(준공공임대주택)으로서 아래 조건에 해당하는 주택

건설임대주택 중 장기일반민간주택 등(준공공임대주택 등) - 주거전용면적, 주택수, 공시가격, 임대기간, 임대표 포함
주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간	임대표
149㎡ 이하	전국 2호이상	9억원 이하¹⁾	10년 이상²⁾	증가율 5% 이하³⁾

1)2호이상 주택 임대를 개시한 날(2호이상의 주택 임대개시일 이후 임대한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일) 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세기준일 현재 공시가격
2)’20.8.18.부터 등록신청한 경우부터 적용
3)임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제 44조 제 4항에 따라 정한 기준을 준용함.(2020.2.11.개정)

매입임대주택 중 장기일반민간주택 등(준공공임대주택 등)

매입임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택(기업형임대주택) 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(준공공임대주택)으로서 아래 조건에 해당하는 주택

* 개인 : 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 장기일반민간 임대주택은 합산배제 대상 제외

* 법인 : 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역 내 주택을 ’20.6.18.이후 임대주택으로 등록신청하는 경우 합산배제 대상 제외

건설임대주택 중 장기일반민간주택 등(준공공임대주택 등) - 주거전용면적, 주택수, 공시가격, 임대기간, 임대표 포함
주거전용면적	주택수	공시가격	임대기간	임대표
-	전국 1호이상	6억원 이하¹⁾ (비수도권 3억원 이하)	10년 이상²⁾	증가율 5% 이하³⁾

1)해당 주택 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제신고 연도의 과세 기준일 현재 공시가격
2)’20.8.18.부터 등록신청한 경우부터 적용
3)임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 불가, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제 44조 제 4항에 따라 정한 기준을 준용함.(2020.2.11.개정)

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